Fix & Flip Berlin & Brasilien: Warum sich Immobilienstrategien nicht einfach exportieren lassen
Ein Treffen in Berlin, zwei Unternehmerinnen, zwei Immobilienmärkte und eine Frage, die schnell größer wurde als das einzelne Projekt: Was passiert, wenn deutsche Immobilienerfahrung auf einen Markt wie Brasilien trifft? Damit beschäftige ich mich verstärkt in dieser Woche. Diese Woche war ich in Berlin und habe mich mit Melanie Rubach, Referatsleiterin bei der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin sowie Gründerin und Inhaberin von IMMOsisters, getroffen. Es war ein inspirierendes Treffen. Was zunächst als persönliches Kennenlernen und Austausch über unsere jeweiligen Tätigkeitsfelder begann, führte ziemlich schnell zu konkreten Überlegungen über mögliche gemeinsame Projekte. Und wisst ihr was? Es hat so viel Spaß und Freude gemacht, das zu erleben. Ein Thema war dabei besonders interessant: Fix & Flip in Brasilien. Denn auf den ersten Blick ist das Prinzip international leicht verständlich: Eine Immobilie mit Entwicklungspotenzial identifizieren, sinnvoll einkaufen, aufwerten und anschließend wieder am Markt platzieren. Der zweite Blick beginnt genau dort die eigentliche Arbeit. Dieselbe Strategie. Ein vollkommen anderer Markt. Wer Erfahrung mit Immobilienprojekten in Deutschland hat, bringt wertvolles Know-how mit: Objekte analysieren, Potenziale erkennen, Kosten kalkulieren, Renovierungen strukturieren und Exit-Szenarien bewerten. Doch diese Erfahrung lässt sich nicht eins zu eins auf Brasilien übertragen. Schon die Marktmechanismen unterscheiden sich. Welche Lagen funktionieren? Welche Zielgruppen kaufen? Welche Art der Renovierung erhöht tatsächlich die Attraktivität einer Immobilie? Welche Kosten sind realistisch? Wie funktionieren Kauf, Verkauf und lokale Abwicklung? Welche rechtlichen und steuerlichen Strukturen müssen berücksichtigt werden? Und vor allem: Was bedeutet in Brasilien überhaupt ein guter Deal? Genau diese Frage finde ich wesentlich interessanter als die pauschale Aussage, dass Immobilien in Brasilien günstiger seien als in Deutschland. Ein niedrigerer Kaufpreis macht aus einem Objekt noch kein Investment. Fix & Flip beginnt nicht bei der Renovierung. In Gesprächen über Fix & Flip wird häufig über Einkaufspreise, Renovierungskosten und Verkaufspreise gesprochen. Für mich beginnt die entscheidende Arbeit früher. Ein Objekt muss zunächst im Kontext seines lokalen Marktes verstanden werden. In Brasilien können sich nicht nur Preise zwischen Städten erheblich unterscheiden. Auch innerhalb einer Stadt können Lage, Gebäudekonzept, Infrastruktur, Sicherheitswahrnehmung, Zielgruppe und Nutzung einen erheblichen Einfluss darauf haben, wie attraktiv ein Objekt tatsächlich ist. Dazu kommt ein Punkt, der bei internationalen Investments häufig unterschätzt wird: Das lokale Netzwerk ist Teil des Investments. In dem Fall sind es: Makler. Anwälte. Steuerberater. Architekten. Handwerker. Projektsteuerung. Banken. Verwaltung. Wer aus Deutschland heraus lediglich eine Immobilie betrachtet, sieht deshalb nur einen Teil des Projekts. Deutschland bringt Struktur. Brasilien verlangt lokale Marktkenntnis. Genau deshalb war unser Austausch in Berlin für mich so interessant. Melanie bringt praktische Erfahrung mit Immobilien, Projektanalyse und Fix & Flip sowie über IMMOsisters ein Netzwerk von Investorinnen mit. Capital Minds wiederum baut seit geraumer Zeit Strukturen zwischen Deutschland und Brasilien auf – mit Partnern und Kontakten vor Ort und einem klaren Fokus auf grenzüberschreitende Projekte. Daraus ergibt sich eine spannende Frage: Kann man deutsche Investment- und Analysekompetenz mit brasilianischer Marktkenntnis so verbinden, dass daraus ein belastbares Modell für Immobilienprojekte entsteht? Das wollen wir uns genauer ansehen. Nicht theoretisch. Sondern anhand konkreter Objekte und Zahlen. Der erste Case soll bewusst klein beginnen. Statt unmittelbar über große Portfolios zu sprechen, halte ich einen anderen Ansatz für sinnvoller: zunächst einen realen Pilot-Case vollständig durchspielen. Ankauf beziehungsweise Ausgangswert. Marktbewertung. Renovierungsbedarf. Lokale Kosten. Zeitachse. Steuern und Nebenkosten. Möglicher Verkauf. Risiken. Und erst anschließend die Frage, ob und unter welchen Bedingungen sich das Modell reproduzieren lässt. Denn gerade bei internationalen Investments sollte aus meiner Sicht die Reihenfolge immer dieselbe sein: Erst verstehen. Dann strukturieren. Dann skalieren. Brasilien ist kein „günstigeres Deutschland“. Das ist vielleicht die wichtigste Erkenntnis aus solchen Gesprächen. Brasilien sollte nicht mit deutschen Maßstäben bewertet werden. Der Markt hat eigene Regeln, eigene Chancen und eigene Risiken. Genau deshalb interessieren mich internationale Projekte so sehr. Die spannendsten Modelle entstehen häufig nicht dadurch, dass man ein Konzept aus einem Land kopiert und in ein anderes überträgt. Sie entstehen dort, wo unterschiedliche Erfahrungen zusammenkommen und daraus etwas Neues entwickelt wird. Unser Treffen in Berlin war dafür ein erster Schritt. Nun geht es darum, aus einer interessanten Idee einen belastbaren Case zu machen – und herauszufinden, wie ein Fix-&-Flip-Modell zwischen Deutschland und Brasilien konkret aussehen kann. Sabina M. Wagner Founder, Capital Minds Capital Minds begleitet Unternehmer, Investoren und internationale Partner bei der Strukturierung grenzüberschreitender Vorhaben zwischen Deutschland/Europa und Brasilien.